加大信贷投放、降低房贷利率、推进城市房地产融资协调机制......金融支持房地产的力度正在持续加大福盈策略，释放出明确的“稳楼市”积极信号。
5月7日，国新办召开新闻发布会提到，要降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。近期还将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。
在全力巩固我国经济回升向好的过程中，房地产市场的稳定发展至关重要。“此次政策对房地产市场影响积极，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。”业内专家表示。
机构认为，我国房地产政策宽松力度已经非常大，进入2025年二季度，行业的增量政策窗口再次打开。预计后续将有更多财政及货币政策出台，同时叠加“好房子”系列新政，将进一步释放购房需求、助力行业稳健发展。
房贷政策迎最宽松时期
市场期盼许久的公积金贷款利率下调，终于“靴子落地”！
央行行长潘功胜在国新办发布会上表示，将降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。
据悉，此次住房公积金贷款利率调整范围，既包括新发放的住房公积金贷款，也包括存量住房公积金贷款。下调后，新发放的住房公积金贷款将执行新的利率，此前已发放的住房公积金贷款，利率将在2026年1月1日起下调。
据测算，以100万贷款本金、30年期、等额本息的公积金贷款为例，政策前月供为4136元，政策后则为4003元，减少了133元。总还款总额（本金+利息）从过去的149万变为144万，直接减少了5万元成本。
潘功胜预计，随着公积金贷款利率的下调福盈策略，预计每年将节省居民公积金贷款利息超过200亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，助力房地产市场止跌企稳。
值得注意的是，这是过去一年时间里，央行第二次下调个人住房公积金贷款利率。2024年5月，央行已下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。伴随着此次的下调，公积金贷款利率已降至历史最低。
58安居客研究院院长张波表示，5年期以上首套房利率降至2.6%，已处于历史低位，叠加近期商贷利率下调，公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地产市场注入了流动性。
同时，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，在一定程度上强化了公积金制度的普惠性，更利好首次购房人群。在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整，凸显了政策的分层设计。
张波续称，新政释放出明确的稳楼市政策信号，将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。
不只是公积金利率，商业贷款也有进一步调整的空间。
潘功胜在发布会上明确，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元；下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。
央行数据显示，2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11%。随着此次LPR的变化，后续房贷利率可低至3.01%。对100万贷款本金、30年期、等额本息的商业银行贷款来说，总还款额预计可减少2万元。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前房贷利率已处于历史最低水平，连续降息的累计效应不可小觑，从趋势看今后利率“2字头”或是主流。楼市稳定还需经济大环境的配合，预计政策会不断呵护市场，楼市“红五月”的可能性在提升。
中指研究院政策研究总监陈文静表示福盈策略，本次降准降息如期落地，有望明显提振市场信心，居民住房商贷、公积金贷款利率均将下调，购房压力进一步减弱，对促进购房需求释放将产生实质性利好；同时企业融资成本也将继续回落，对企业资金面的改善也将产生积极影响。
房地产新模式将获更多融资支持
消费端助力购房者置业之余，房地产融资系列制度也有望优化。
5月7日，金融监管总局局长李云泽在国新办新闻发布会上表示，稳住楼市股市，对提振社会预期，畅通内需循环具有重要的意义。加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度。
稳楼市方面，李云泽表示，金融监管总局扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效，支持打赢“保交房”攻坚战。目前商业银行审批通过的白名单贷款增至6.7万亿，支持了1600多万套住宅的建设和交付，有力保障了广大购房人的合法权益，为房地产市场止跌回稳提供了重要支撑。
他还表示，房地产市场的积极变化，在今年一季度的信贷数据上也有所体现。今年一季度，房地产贷款余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季最大的增幅，住房租赁贷款同比增长28%。最近的一些来华的头部国际投资机构也认为，中国房地产市场的投资价值正在逐步显现。
“下一步，我们将加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场的稳定态势。”李云泽说道。
从发布会披露数据可以看出，房地产“白名单”机制在运行一年多后成效显著。
去年1月12日，住房城乡建设部、国家金融监督管理总局共同发布建房〔2024〕2号《住房城乡建设部金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。1月26日，住房和城乡建设部召开的城市房地产融资协调机制部署会透露，在2024年1月底前，第一批地产项目白名单就可能落地并争取贷款。
在去年10月的国新办发布会上，国家金融监督管理总局曾透露，要在当年年底前将房地产“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，结果去年年底商业银行房地产“白名单”项目贷款金额达到5.03万亿元，远超4万亿元。从今日发布会数据来看，商业银行审批通过的白名单贷款额还在高速增长。
东吴证券首席经济学家芦哲认为，房地产“白名单”机制带动信贷改善，对公贷款增长的来源一方面或是房地产融资“白名单”机制有效运行。
中国民生银行首席经济学家温彬认为，房地产“白名单”机制将为房地产项目带来更多资金支持，缓解房地产行业融资难题，进一步推动已售商品房的竣工交付，缓解房地产开发投资的下行压力；另一方面，将有助于改善市场预期，提升居民的信心，推动更多有效需求释放。
此外，李云泽提到的“加快完善与房地产发展新模式相匹配的系列融资制度”，这是近期关于房地产的又一项重磅表述。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房地产发展新模式中，最受关注的就是“好房子”建设、新住房项目规范的落地，今日发布会透露的信息，意味着该领域后续会有较好的金融支持。此外，现房销售也是各地持续推进的工作，这种模式对资金要求更高，如果后续有配套政策出台，有助于新模式更好地推进和普及。
严跃进还表示，城中村改造、存量土地收储等工作，也有望得到更好的金融支持。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，意味着未来更多配套政策将不断落地，针对企业端、个人端的贷款支持将不断加大。预计未来房地产项目融资“白名单”政策将继续完善，促进资金实质性落位，改善企业资金面，在持续巩固房地产稳定态势上发挥更大作用。
与此同时，高品质住宅也有望受到政策鼓励，预计一方面将增加对企业端的资金支持，助推高品质住房的供给量增加；另一方面与高品质住房需求配套的资金优惠政策也有望逐步落地，供需两端持续发力，共同促进改善性住房需求释放。
当前，我国房地产行业已经步入发展新阶段，供求关系发生变化。从楼市基本面看，今年传统“小阳春”过后，市场出现一定季节性回落。华泰证券表示，1～4月，百强房企累计销售金额同比下降10.1%；4月销售市场迎来季节性调整，整体带看量、二手中介门店成交量环比均有所回落。
开源证券认为福盈策略，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”，要拓展行业的增量需求。“预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加‘好房子’系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。”
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